SAS DELTA REAUMUR, SAS MONNIER FRERES RG 2023056668 - Jugement du 03/06/2024 - 9ème chambre
Mots-Clés :
CONTRATS ET OBLIGATIONS / Imprévision/force majeure
Sommaire :
L’impossibilité d’appliquer les stipulations contractuelles en cas de force majeure cesse dès que les conditions de force majeure sont éteintes.
La société DELTA REAUMUR (ci-après DR) a donné à bail le 28 février 2017 à la société MONNIER FRERES (ci-après MF) des locaux à usage de bureau situés à Paris pour une durée de 9 années démarrant le 1er avril 2017 et expirant le 31 mars 2026.
Le preneur a fait signifier son congé pour le 31 mars 2020, terme de la première période triennale, mais a continué d’occuper les locaux jusqu’au 1er juillet 2020.
Le preneur a cessé de régler tout loyer et accessoires après le 1er avril 2020 et le bailleur lui a facturé des indemnités d’occupation pour un total de 65 K€.
MF n’ayant pas déféré à une mise en demeure, DR demande le règlement de sa créance par voie judiciaire.
Le tribunal observe que les parties ne s’opposent pas sur la stipulation déterminant l’indemnité forfaitaire (égale au montant journalier du loyer en cours au jour de la résiliation, majoré de 50 %, mais qu’il existe un différend sur l’opposabilité de cette disposition dans le cadre de la pandémie du Covid 19.
La défenderesse soutient que les mesures réglementaires prises en 2020 restreignant les déménagements ont créé une situation de force majeure l’exonérant de son obligation jusqu’à son déménagement.
Le tribunal retient que ces mesures n’autorisaient effectivement que les déménagements les plus exceptionnels et indispensables. Il dit, en conséquence, que le déménagement « était rendu irrésistiblement impossible jusqu’au 11 mai 2020, date de fin de la première période de confinement. » et que, la force majeure étant établie, l’article 1351 du code civil, qui dispose que « l’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure », doit s’appliquer.
En conséquence, le tribunal réduit l’obligation du preneur à due concurrence de l’impossibilité de libérer les lieux à la date convenue et dit que les conditions du bail antérieur au 31 mars 2020 pour l’occupation des locaux sont applicables jusqu’au 11 mai 2020, hors toute majoration. Au 12 mai 2020, les conditions de force majeure s’étant éteintes, le tribunal dit intégralement applicables les stipulations contractuelles définissant l’indemnité d’occupation.