M. et Mme GUILLIN c/ SAS OFY ST GERMAIN RG 2024066912 - jugement du 3 juin 2026 - chambre 1-5
Mots-clés :
FONDS DE COMMERCE / Location gérance
Points de droit :
Qualification d’une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) - nullité d’une promesse unilatérale de vente de fonds de commerce non enregistrée dans le délai de dix jours.
M et Mme GUILLIN, détenteurs d’un fonds de commerce, ont conclu le 30 mai 2022 un contrat de location-gérance avec la SAS OFY ST GERMAIN (ci-après OFY), comportant le versement par le locataire-gérant, le même jour, de la somme de 150 000 € à titre de dépôt de garantie.
En septembre 2023, OFY a cessé de régler ses loyers. M et Mme GUILLIN ont alors introduit l’affaire en justice. Dans son ordonnance du 21 mai 2024, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, prononcé l’expulsion d’OFY et sa condamnation à payer les arriérés de loyers.
M et Mme GUILLIN ont introduit l’affaire au fond, en réclamant notamment d’être indemnisés de leurs préjudices financiers, résultant en particulier de la non mise en œuvre d’une clause « promesse de vente » contenue dans le contrat de location-gérance. Cette clause, dont l’application est l’objet de la présente fiche, permet au locataire-gérant, s’il lève la promesse, d’acquérir le fonds, au prix convenu, ferme et définitif, de 1 500 000 euros, entre la 2ème et 5ème année d’exécution du contrat de location. Cette même clause stipule également que : « La caution (dépôt de garantie) versée ce jour fera également office de dédit de la promesse de vente pour la somme de 120 000 €. Pour le cas où le locataire gérant n’achèterait pas, la caution restera acquise au vendeur, de même que le non-amorti du matériel ».
Le tribunal, statuant sur la validité de la promesse de vente insérée dans le contrat de location gérance et son caractère unilatéral :
- rappelle qu’aux termes des dispositions de l’article 1589-2 du Code civil, « est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente […] à un fonds de commerce […] si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire » ;
- constate que la promesse de vente du fonds de commerce inscrite dans le contrat de location gérance conclu en date du 30 mai 2022, a été enregistrée le 13 juin 2022, soit plus de 10 jours après sa conclusion ;
- -rappelle toutefois qu’il est constant que cette nullité ne s’appliquerait pas si une promesse de vente pouvait être qualifiée de promesse synallagmatique de vente, impliquant des engagements réciproques et une symétrie des obligations de chacune des parties ;
- -relève qu’en l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les époux GUILLIN, les seules stipulations contractuelles prévoyant l’acquisition par les époux GUILLIN du matériel et du montant du dépôt de garantie en cas de non-achat par le locataire-gérant sont insuffisantes à caractériser un lien d’obligations indivisibles et réciproques entre les parties, et qu’il s’agit bien d’une promesse unilatérale ;
- -retient que ladite promesse de vente, ayant été enregistrée en dehors du délai de dix jours imposé par l’article 1589-2 du Code civil, est donc nulle et de nul effet et déboute en conséquence les époux GUILLIN de leur demande de constater que le dépôt de garantie de 150 000 € versé par la société OFY ST-GERMAIN leur est acquise à titre de dommages et intérêts, pour la non-exécution de la promesse de vente.