SARL GLT IMMOBILIER, MM. M. et P. c/ SAS SPF FRANCHISE, anciennement dénommée STEPHANE PLAZA France RG 2025061426 - jugement du 17/12/2025 - chambre 1-5

Points de droit :

Contrat de franchise – Dégradation de la marque - indemnisation du préjudice en résultant pour le franchisé.

GLT a conclu avec la société STEPHANE PLAZA France, SPF, un contrat de franchise le 30 avril 2020 d’une durée de 5 ans pour son agence de Levallois-Perret. A la suite de la diffusion et à la médiatisation, à partir de septembre 2023, de faits répréhensibles reprochés à M. Stéphane Plaza, l’image personnelle de ce dernier a eu des répercussions très négatives sur la réputation de la franchise qui porte son nom. GLT prétend en avoir subi les conséquences tant en interne sur son personnel que sur sa clientèle, qui s’est détournée de l’agence, entraînant une chute du chiffre d’affaires et des résultats et rendant impossible sa revente.

Elle a notifié à SPF le non-renouvellement du contrat à son échéance et demande à être indemnisée de ses préjudices en résultant. En défense, SPF soutient que ces préjudices résultent en réalité du non-renouvellement du contrat par GLT.

Le tribunal a eu à se prononcer sur :

• L’impact de la réputation de M. Stéphane Plaza sur la marque « Stéphane Plaza Immobilier »,
• La perte de jouissance de la marque pour le franchisé,
• Les demandes de dommages et intérêts résultant de ce manquement.

1/ Le tribunal relève que, selon les termes du contrat, le franchiseur garantit l’existence de la marque et oblige le franchisé à préserver et développer la réputation et la notoriété de la marque ainsi qu’à respecter l’image et la personne de Stéphane Plaza ce qui caractérise une personnification de la marque. Il retient que la notoriété et la réputation de M. Stéphane Plaza sont étroitement associées à la marque « Stéphane Plaza immobilier » et constituent la valeur économique du concept d’agences immobilières concédé et de son avantage concurrentiel.

2/Le tribunal relève que les faits reprochés à l’encontre de M. Stéphane Plaza ont suscité une couverture médiatique négative pour l’image publique du réseau et que cette perte d’attractivité a privé le contrat d’un élément essentiel. Il relève que SPF ne justifie pas avoir pris des mesures efficaces de communication ni que la proposition en 2025 d’opter pour la marque « Sixième Avenue » permette au réseau de retrouver les avantages initiaux qui avaient été un élément déterminant du consentement des franchisés.

Le tribunal retient que le non-renouvellement du contrat par GLT n’est que la conséquence de son inexécution par SPF et que celle-ci justifie une réparation.

3/Sur les demandes d’indemnisation :

• Le tribunal retient une indemnisation au titre des redevances versées, celles-ci n’étant dues que pour une exécution « parfaite » du contrat depuis juillet 2024 et, considérant justifiée la réduction de 50 % demandée, condamne SPF à reverser à GLT la moitié des redevances versées depuis juillet 2024.
• Sur la perte de chance de revente du fonds de commerce, le tribunal relève l’impact de la perte de réputation de la marque sur l’activité, et retient, comme le fait la demanderesse, que la variation de valeur du fonds est fonction de sa rentabilité mesurée par la marge brute réalisée. Estimant toutefois que la baisse de chiffre d’affaires et de marge est largement due à d’autres facteurs, notamment à la crise immobilière, il ne retient que la moitié de la baisse de rentabilité observée pour fixer l’indemnité à verser par SPF pour la perte de chance de revente du fonds de commerce à la moitié de la somme demandée.
• Sur la perte des mandats et la non-réalisation des transactions, le tribunal relève, de la même façon, que la baisse du nombre des mandats et du chiffre d’affaires de GLT n’est pas totalement attribuable à la dégradation de la réputation de la marque, d’autres facteurs y contribuant largement, notamment, comme indiqué ci-dessus, la baisse générale de l’activité immobilière, et ne retient comme préjudice indemnisable que la moitié de la baisse de marge brute observée sur la période, montant qu’il condamne SPF à verser à GLT.